Εκμίσθωση επιπλωμένων κατοικιών και επαύλεων ως τουριστικών καταλυμάτων

Εκμίσθωση επιπλωμένων κατοικιών και επαύλεων ως τουριστικών καταλυμάτων: Οι προϋποθέσεις και η διαδικασία του Ν. 4179/2013

Η πάντα ισχυρή τουριστική βιομηχανία στην Ελλάδα οδηγεί ολοένα και περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων, ενόψει μάλιστα και της μεγάλης φορολογικής επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας λόγω της οικονομικής κρίσης, στο να εκμεταλλευτούν τουριστικά τις επιπλωμένες κατοικίες ή επαύλεις τους.

Με τον Ν. 4179/2013 ρυθμίστηκε στο άρθρο 46 ειδικά η εκμίσθωση αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων από μη επαγγελματίες ξενοδόχους σε τουρίστες υπό προϋποθέσεις. Βασική προϋπόθεση για την σύννομη λειτουργία των ακινήτων αυτών ως αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων είναι η λήψη του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) από τον Ε.Ο.Τ., το οποίο χορηγείται σε ένα στάδιο, χωρίς προηγούμενη έγκριση καταλληλότητας οικοπέδου ή γηπέδου και αρχιτεκτονικής μελέτης, με μόνη την προσκομιδή των αποκλειστικά απαριθμούμενων στον νόμο δικαιολογητικών στην αρμόδια Περιφερειακή Υπηρεσία Τουρισμού (Π.Υ.Τ.) του Ε.Ο.Τ.(αναλυτικά κατωτέρω).

1. Ποια ακίνητα εμπίπτουν στην έννοια του «αυτοεξυπηρετούμενου καταλύματος» ;

Τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα που μπορούν να λάβουν το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά τη διαδικασία του άρθρου 46 Ν. 4176/2013 διακρίνονται σε τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) και τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες:

Τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες – παρ. 2.β.αα άρθρου 1 Ν.4276/2014):

• επιπλωμένη μονοκατοικία,
• με εμβαδό τουλάχιστον 80 τ.μ.,
• που διαθέτει ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση,
• παρουσιάζει αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος και
• στην οποία δεν παρέχονται πέραν της διαμονής πρόσθετες υπηρεσίες (Εστίασης, ψυχαγωγίας, άθλησης κ.λπ.)

Τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες (παρ. 2.β.ββ άρθρου 1 Ν.4276/2014):

• επιπλωμένη μονοκατοικία ή σε συγκρότημα,
• με εμβαδό τουλάχιστον 40 τ.μ. (επί συγκροτήματος το ελάχιστον εμβαδόν αφορά σε εκάστη κατοικία),
• που διαθέτει λειτουργική αυτοτέλεια,
• ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και
• στην οποία δεν παρέχονται πέραν της διαμονής πρόσθετες υπηρεσίας (εστίασης, ψυχαγωγίας, άθλησης κ.λπ.)

 2. Ποια είναι η διαδικασία για την λήψη του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.);

Α) Αίτηση – Υπεύθυνη Δήλωση:

Ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει στην κατά τόπο αρμόδια Π.Υ.Τ. του Ε.Ο.Τ., Αίτηση – Υπεύθυνη Δήλωση, στην οποία θα αναφέρεται ότι το ακίνητο λειτουργεί έτσι όπως ορίζει ο Ν. 4179/2013 (αναλυτικά κατωτέρω) και η έννομη σχέση του αιτούντος (εμπράγματη ή ενοχική, αν, δηλαδή, είναι ιδιοκτήτης, μισθωτής κ.λπ.) με το ακίνητο. Επίσης, θα πρέπει να αναγράφονται τα στοιχεία του αιτούντος φυσικού ή νομικού προσώπου,  ο Α.Φ.Μ. και η Δ.Ο.Υ. στην οποία ανήκει. Για νομικό πρόσωπο η αίτηση υποβάλλεται από τον κατά περίπτωση εκπρόσωπό του και συνοδεύεται από τα έγγραφα τα έγγραφα που αποδεικνύουν τη νόμιμη σύσταση και λειτουργία του (βλ. αρ. 46 §2 Ν. 4179/2013 συνδ. αρ. 5 παρ. 1α  και 2α  ΥΑ 27715 ΦΕΚ Β 3118/09.12.2013).

Β) Πρόσθετα δικαιολογητικά:

Β.1 Για την έκδοση Ε.Σ.Λ. τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης (αρ. 46 §5 Ν. 4179/2013 συνδ. αρ. 5 παρ. 1β έως ζ  ΥΑ 27715 ΦΕΚ Β 3118/09.12.2013):

• Τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο:

(αα) βεβαιώνεται από τον υπεύθυνο μηχανικό η θέση του οικοπέδου/γηπέδου (δήμος – περιοχή), η έκταση αυτού, ο τρόπος προσπέλασής του,

(ββ) αποτυπώνεται το κατάλυμα «ως κατασκευάστηκε»,

(γγ) σημειώνεται η υφιστάμενη έπαυλη και η τυχόν υπάρχουσα κολυμβητική δεξαμενή, και βεβαιώνεται ο αριθμός δωματίων και κλινών και

(δδ) αναγράφονται ο τίτλος ιδιοκτησίας και η οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης με τις οποίες έχει ανεγερθεί το κτίσμα καθώς και τα τμήματα που τυχόν έχουν τακτοποιηθεί ή διατηρηθεί βάσει της οικείας πολεοδομικής νομοθεσίας.

• Αντίγραφο της οικοδομικής άδειας ή άδειας δόμησης
• Πιστοποιητικό πυρασφάλειας για το σύνολο της εγκατάστασης, το οποίο εκδίδεται από την οικεία Πυροσβεστική Υπηρεσία για τις τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις δυναμικότητας άνω των 20 κλινών
• Υπεύθυνη δήλωση μηχανολόγου μηχανικού ή ηλεκτρολόγου μηχανικού ή μηχανικού ενεργειακής τεχνολογίας ή χημικού μηχανικού ή μηχανικού αντίστοιχης ειδικότητας πτυχιούχου ή διπλωματούχου είτε ως προς την επάρκεια των εγκαταστάσεων διάθεσης υγειονομικών αποβλήτων σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία είτε ως προς τη σύνδεση με το αποχετευτικό δίκτυο του δήμου.
• Υπεύθυνη δήλωση του αιτούντα ή εντεταλμένου μηχανικού ότι το κατάλυμα πληροί όλες τις τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που περιγράφονται στην ΥΑ 27715/2013
• Υπεύθυνη δήλωση του αιτούντος ότι είναι ιδιοκτήτης του οικοπέδου/γηπέδου που ορίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα. Σε περίπτωση περισσότερων τους ενός ιδιοκτητών υποβάλλονται είτε ανεξάρτητες δηλώσεις είτε κοινή όπου αναγράφονται τα στοιχεία όλων, το ποσοστό συνιδιοκτησίας του καθενός και η συναίνεσή τους για τη χορήγηση Ε.Σ.Λ. στον αιτούντα. Στην περίπτωση δε που στο οικόπεδο/γήπεδο έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία προσκομίζεται η σχετική πράξη σύστασης και ο κανονισμός συνιδιοκτητών ακινήτου, αν υπάρχει, από τα οποία προκύπτει ότι δεν απαγορεύεται η συγκεκριμένη χρήση του ακινήτου.
• Απόδειξη κατάθεσης παραβόλου (πρβλ. περίπτωση η’ της παρ1 του άρθρ. 150 του Ν. 4070/2012).

Β.2 Για την έκδοση Ε.Σ.Λ. τουριστικής επιπλωμένης κατοικίας (αρ. 5 παρ. 2β έως ι  ΥΑ 27715 ΦΕΚ Β 3118/09.12.2013):

• Αντίγραφο ποινικού μητρώου γενικής χρήσης αναζητείται αυτεπάγγελτα όταν εκδίδεται από ημεδαπή αρχή),
• Αντίγραφο της οικοδομικής άδειας ή άδειας δόμησης
• Πιστοποιητικό πυρασφάλειας για το σύνολο της εγκατάστασης, το οποίο εκδίδεται από την οικεία Πυροσβεστική Υπηρεσία για τις τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες δυναμικότητας άνω των 20 κλινών
• Βεβαίωση καλής λειτουργίας του αποχετευτικού συστήματος του καταλύματος ή βεβαίωση σύνδεσης με το αποχετευτικό σύστημα του δήμου, οι οποίες εκδίδονται από τον οικείο φορέα λειτουργίας του αποχετευτικού συστήματος,
• Τοπογραφικό διάγραμμα, συντεταγμένο από μηχανικό σύμφωνα με τα επαγγελματικά του δικαιώματα, σε 2 αντίτυπα με κλίμακα 1:500 ή 1:200, στο οποίο:

(αα) αποτυπώνεται η κατοικία ή οι κατοικίες «ως κατασκευάστηκαν», οι χώροι που διαθέτουν, ο περιβάλλον χώρος και η διαμόρφωση αυτού, καθώς και τυχόν προαιρετικές εγκαταστάσεις (κολυμβητικές δεξαμενές κλπ.),

(ββ) βεβαιώνεται η θέση του οικοπέδου/γηπέδου (δήμος/περιοχή), η έκταση αυτού και ο τρόπος προσπέλασής του,

(γγ) αναγράφονται ο τίτλος ιδιοκτησίας και η οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης με τις οποίες έχει ανεγερθεί το κτίσμα καθώς και τα τμήματα που τυχόν έχουν τακτοποιηθεί ή διατηρηθεί βάσει της οικείας πολεοδομικής νομοθεσίας,

(δδ) βεβαιώνεται ότι δεν απαγορεύεται από την ισχύουσα για την περιοχή που κείται το οικόπεδο/γήπεδο νομοθεσία η δημιουργία τουριστικής επιπλωμένης κατοικίας.

• Υπεύθυνες δηλώσεις σύμφωνα με τα ανωτέρω για τις τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις
• Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών όρων (Α.Ε.Π.Ο.) ή Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις (Π.Π.Δ., πρβλ. περίπτωση θ παρ. 1 άρ. 150 ν. 4070/2012),
• Απόδειξη κατάθεσης παραβόλου (πρβλ. περίπτωση η’ της παρ1 του άρθρ. 150 του Ν. 4070/2012).

Β.3 Εφόσον οι τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις ή κατοικίες διαθέτουν κολυμβητικές δεξαμενές κατατίθενται επιπλέον τα εξής ¹:

• Βεβαίωση αρμόδιου διπλωματούχου μηχανικού μέλους του Τ.Ε.Ε. ή πτυχιούχου μηχανικού μέλους της Ε.Ε.Τ.Ε.Μ. σύμφωνα με τα επαγγελματικά του δικαιώματα ότι η κολυμβητική δεξαμενή είναι κατασκευασμένη κατά τρόπο άρτιο και σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές ηλεκτρομηχανολογικής επάρκειας.
• Υπεύθυνη δήλωση αρμόδιου διπλωματούχου μηχανικού μέλους του Τ.Ε.Ε. ή πτυχιούχου μηχανικού μέλους της Ε.Ε.Τ.Ε.Μ. και του ιδιοκτήτη ή του νομίμου εκπροσώπου της επιχείρησης του τουριστικού καταλύματος ότι η κολυμβητική δεξαμενή πληροί τις προδιαγραφές της παρ1 του άρθρ. 2 του Ν. 3766/2009 αρ. 5 παρ. 3 ΥΑ 27715 ΦΕΚ Β 3118/09.12.2013).

Η Αίτηση – Υπεύθυνη Δήλωση μαζί με τα συνοδευτικά δικαιολογητικά υποβάλλονται στην οικεία Π.Υ.Τ. του Ε.Ο.Τ.  και ηλεκτρονικά [Ν. 4179/2013 άρθρ.46 παρ. 2 εδ.α όπως αντικαστάθηκε με το άρθρο πρώτο υποπαρ. ΙΔ.1 Ν. 4254/2014] ή/και μέσω ΚΕΠ [αρ. 1 ΥΑ 1749 ΦΕΚ Β’ 145/22.01.2015]. Την εν λόγω αίτηση μαζί με τα συνοδευτικά δικαιολογητικά μπορεί να καταθέσει όχι μόνο ο ιδιοκτήτης των αναφερόμενων τουριστικών καταλυμάτων, αλλά και πρόσωπο που τυχόν τα εκμεταλλεύεται, δυνάμει σχετικής μισθωτικής σύμβασης, ή δυνάμει άλλης σύμβασης, οι οποίες προσκομίζονται στην αρμόδια Π.Υ.Τ. Σε κάθε περίπτωση όλες άνω αναφερόμενες υπεύθυνες δηλώσεις συμπληρώνονται από τον ιδιοκτήτη της έπαυλης ή κατοικίας.

Περαιτέρω, το Σήμα χορηγείται σε ένα στάδιο, χωρίς προηγούμενη έγκριση καταλληλότητας οικοπέδου ή γηπέδου και αρχιτεκτονικής μελέτης και εκδίδεται αποκλειστικά από την οικεία Π.Υ.Τ. του Ε.Ο.Τ., με ειδική μνεία στην περίπτωση ύπαρξης κολυμβητικής δεξαμενής. Ο χρόνος που απαιτείται για την έκδοση του Σήματος είναι δέκα εργάσιμες ημέρες από την υποβολή των παραπάνω δικαιολογητικών και εφόσον πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις. Αν παρέλθει η προθεσμία των  δέκα εργάσιμων ημερών τεκμαίρεται ότι το Σήμα έχει εκδοθεί σύμφωνα με την παρ.4 του άρθρ. 14 του Ν. 3844/2010 και ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ζητήσει σχετική βεβαίωση από την αρμόδια για την χορήγησή του αρχή, η οποία οφείλει να τη χορηγήσει.

Ισχύς: Το Ε.Σ.Λ. είναι αόριστης διάρκειας. Τα δικαιολογητικά, όμως, που απαιτούνται για την έκδοσή τους ενδέχεται να έχουν περιορισμένη χρονική ισχύ, εξ ου και θα πρέπει να αντικαθιστώνται προ της λήξεώς τους, διαφορετικά το Ε.Σ.Λ. ανακαλείται με απόφαση του Προϊσταμένου της  αρμόδιας Π.Υ.Τ.

3. Ποιοι είναι οι νόμιμοι όροι λειτουργίας των «αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων» ως μη κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων;

Ο ιδιοκτήτης ακινήτου που φέρει τις προδιαγραφές και τα χαρακτηριστικά της επιπλωμένης κατοικίας ή έπαυλης, μπορεί να το εκμισθώνει αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα, εφόσον τηρούνται οι εξής όροι:

• Η εκμίσθωση γίνεται ενιαία κι όχι τμηματικά (για το όλο ακίνητο, δηλαδή)
• Ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης.
• Η εκμίσθωση καλύπτει περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών μηνών συνολικά ανά έτος, απαγορευόμενης της διαδοχικής εκμίσθωσης πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους. Πρέπει να παρατηρηθεί ότι το χρονικό όριο των 30 ημερών του αρ. 2 του Ν. 4276/2014 σχετικά με την μίσθωση εν γένει των τουριστικών καταλυμάτων (στα οποία ανήκουν μεταξύ άλλων και τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα, ήτοι οι τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και κατοικίες) καταργήθηκε με την διάταξη της παρ. 4 της υποπαρ. Α.3, του αρ. 2 του ν. 4336/2015 από την 1^η Νοεμβρίου 2015. Κατά συνέπεια οι μισθώσεις διάρκειας μικρότερης των 30 ημερών δεν θεωρούνται πλέον απαραιτήτως ή αυτομάτως τουριστικές μισθώσεις ². Η εν λόγω κατάργηση του χρονικού ορίου των 30 ημερών για τον χαρακτηρισμό μίας μίσθωσης ως τουριστικής δεν συνεπάγεται σε καμία περίπτωση την κατάργηση των επιπλωμένων επαύλεων ή κατοικιών ως τουριστικών καταλυμάτων. Συγκεκριμένα, ο ιδιώτης που επιθυμεί να προβεί στην εκμετάλλευση επιπλωμένων επαύλεων ή κατοικιών ως τουριστικών καταλυμάτων (του άρθρου 1 παρ. 2.β.αα και ββ του ν. 4276/2014) θα αδειοδοτείται από τις κατά τόπο αρμόδιες Π.Υ.Τ. και θα λαμβάνει Ε.Σ.Λ. σύμφωνα με τα ανωτέρω. Ευνόητο είναι ότι οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες ή επαύλεις που λειτουργούσαν ήδη πριν από την 01.11.2015 σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν υπό αυτό το καθεστώς, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
• Ο ιδιοκτήτης έχει λάβει το ειδικό σήμα του Ε.Ο.Τ. (Ε.Σ.Λ. βλ. ανωτέρω)
• Η εκμίσθωση αφορά μία επιπλωμένη κατοικία ή έπαυλη, διότι η εκμίσθωση πέραν των δύο ακινήτων του ίδιου ιδιοκτήτη απαγορεύεται.
• Συντάσσεται απλό συμφωνητικό εκμίσθωσης, το οποίο κατ’ ελάχιστο περιέχει:
  • Περιγραφή του ακινήτου
  • Τον Ειδικό Αριθμό Μητρώου του Ε.Ο.Τ. (ΜΗΤΕ)
  • Την διεύθυνση και τα ατομικά στοιχεία ιδιοκτήτη και μισθωτή
  • Την περίοδο μισθώσεως
  • Το ύψος του μισθώματος

Το συμφωνητικό θεωρείται από την Δ.Ο.Υ. εντός δεκαπέντε ημερών (15) από την σύναψή του και πάντως έως και την ημέρα της έναρξης της μισθώσεως.

Να σημειωθεί ότι ο εκμισθωτής δεν έχει υποχρέωση να κάνει έναρξη επιτηδεύματος στην οικεία Δ.Ο.Υ. ούτε ασφάλισης σε οποιοδήποτε φορέα για τη δραστηριότητα αυτή και ότι τα εισοδήματα από την εκμίσθωση φορολογούνται αυτοτελώς, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις περί φορολογίας εισοδήματος εκ μισθωμάτων. Σημειώνεται ότι [σύμφωνα με τα άρθρα 21, 39 και 40 του ν. 4172/2013 όπως ισχύει, καθώς και με την υπ’αρ. ΠΟΛ. 1069/23.03.2013 ερμηνευτική εγκύκλιο] η παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας από τον εκμισθωτή (π.χ. αλλαγή κλινοσκεπασμάτων, φύλαξη κλπ.) καθιστά το παραγόμενο εισόδημα «εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητρα».

4. Παραβάσεις του Ν. 4179/2013, οι οποίες ρητώς συνεπάγονται κυρώσεις.

Α) Διαφήμιση και προώθηση του αυτοεξυπηρετούμενου τουριστικού καταλύματος:

Σε όλες τις προωθητικές και διαφημιστικές καταχωρήσεις των μη κύριων τουριστικών καταλυμάτων πρέπει να καθίσταται υποχρεωτικά με σαφήνεια και ευκρίνεια αντιληπτός ο αριθμός μητρώου αυτών (ΜΗΤΕ) από τους αποδέκτες των διαφημιστικών μηνυμάτων, άλλως επιβάλλεται με απόφαση του Προϊσταμένου της οικείας Π.Υ.Τ. του Ε.Ο.Τ. πρόστιμο [σήμερα ύψους 1.000 ευρώ υπέρ του Ε.Ο.Τ. βλ. ν. 4070/2012 άρθρ.165 παρ3].

Β) Λειτουργία του τουριστικού καταλύματος χωρίς το αναγκαίο Ε.Σ.Λ.

Η εκμίσθωση του ακινήτου χωρίς το προβλεπόμενο Ε.Σ.Λ. αλλά και η αδειοδότηση από αναρμόδια υπηρεσία ή κατά παράβαση της προβλεπόμενης διαδικασίας, πέραν των προβλεπόμενων φορολογικών κυρώσεων και των αντιστοίχων που προβλέπει η τουριστική νομοθεσία [Ν. 2160/1993 άρθρ. 4], συνεπάγεται την επιβολή από την οικεία  Π.Υ.Τ. του Ε.Ο.Τ. προστίμου 50.000 ευρώ.

Προ της επιβολής του προστίμου η Π.Υ.Τ. οφείλει να σεβαστεί το δικαίωμα της προηγούμενης ακρόασης του φερόμενου ως παραβάτη, καλώντας τον να δώσει σχετικές διευκρινίσεις μέσα σε15 ημέρες από την παραλαβή της σχετικής κλήσης.

Κατά της απόφασης με την οποία επιβάλλεται το πρόστιμο δεν χωρεί ενδικοφανής προσφυγή [Ν. 3270/2004 άρθρ. 4 παρ6].

ΣΩΚΕΔ

03.04.2015 – updated 16.05.2016