Καταγγελία Επαγγελματικής Μίσθωσης μετά τη Συμπλήρωση 16 ετών

Σημείωση: Με το άρθρο 13 του ν. 4242/2014 τροποποιήθηκε ριζικά το δίκαιο το επαγγελματικών μισθώσεων.
Για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του ανωτέρω νόμου (05.03.2014), ορίζεται ότι διέπονται κατά βάση από τους όρους της σύμβασης μίσθωσης και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Επομένως, με τη λήξη του ελάχιστου νόμιμου χρόνου (πλέον 3ετία) ή του τυχόν μεγαλύτερου συμβατικού χρόνου, η μίσθωση τρέπεται σε αορίστου χρόνου και καταγγέλλεται κατά τα οριζόμενα στον Αστικό Κώδικα (π.χ. επί συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος με καταγγελία τουλάχιστον προ δεκαπέντε ημερών, που επιφέρει ισχύ στο τέλος του ημερολογιακού μηνός).
Οι επαγγελματικές μισθώσεις που είχαν συναφθεί προ της ισχύος του ανωτέρω νόμου και εξακολουθούσαν να ισχύουν (έστω και λόγω παράτασης ή ανανέωσης), χωρίς να έχουν παρέλθει εννέα μήνες από τη συμπλήρωση της κατά το παλαιό δίκαιο δωδεκαετούς ελάχιστης νόμιμης διάρκειας, εξακολουθούν να διέπονται από το πδ 34/1995, χωρίς, ωστόσο, να ισχύει πια η διάταξη της 61 εδ. δ΄ (του π.δ. 34/1995) περί παρατάσεως κατά τέσσερα έτη. Επομένως, και σε αυτήν την περίπτωση, η συμπλήρωση της ελάχιστης νόμιμης δωδεκαετούς διάρκειας συνεπάγεται τροπή της μίσθωσης σε αορίστου χρόνου.
Το σημείωμα, λοιπόν, που ακολουθεί, έχον συνταχθεί προ της ισχύος του ν. 4242/2014, παρουσιάζει ενδιαφέρον για εκείνες τις διαφορές που ανέκυψαν (ή το σύνολό των παραγωγικών αιτίων των οποίων χρονολογείται) μέχρι την 05.03.2014.

__________________________

Οι συμβάσεις επαγγελματικής μίσθωσης που εμπίπτουν στο πεδίο προστασίας του ΠΔ 34/1995 λογίζονται μισθώσεις ορισμένου χρόνου (άρθρο 5§1 ΠΔ 34/1995). Η διάρκειά τους ορίζεται κατά τρόπο αναγκαστικό δωδεκαετής (νόμιμη διάρκεια), με πρόβλεψη αυτοδίκαιας παράτασής της για επιπλέον τέσσερα (4) έτη (άρθρο 61 περ. δ. ΠΔ 34/1995), στην περίπτωση που τα μέρη δεν πράξουν κατά τα προβλεπόμενα στο νόμο για την απεμπλοκή τους από τη μίσθωση (για τον μισθωτή αρκεί η οικειοθελής αποχώρησή του, ενώ για τον εκμισθωτή απαιτείται η άσκηση αγωγής απόδοσης εντός 9 μηνών από τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας). Τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν, ωστόσο, να συμφωνήσουν και σε διαφορετική διάρκεια, κατά την κατάρτιση της σύμβασης, αρκεί αυτή να μην είναι μικρότερη της νόμιμης διαρκείας (συμβατική διάρκεια). Οποιαδήποτε αντίθετη συμφωνία κατά την κατάρτιση της σύμβασης είναι ανίσχυρη (ενώ τυχόν διαφορετική συμφωνία μετά την κατάρτιση της αρχικής μισθώσεως δύναται να είναι έγκυρη ακόμη και αν με αυτήν η διάρκεια ορίζεται βραχύτερη της νομίμου, βλ. Άρθρο 45 ΠΔ 34/1995).

Μετά την εκπνοή και της κατόπιν της αναφερθείσης παρατάσεως νόμιμης διάρκειας (12+4) της σύμβασης, και εφόσον τα μέρη επιθυμούν τη συνέχισή της, γεννάται ζήτημα ως προς τη νομική φύση της συνεχιζομένης μίσθωσης, αν, δηλαδή, εξακολουθεί να είναι ορισμένου χρόνου ή μετατρέπεται σε αορίστου. Υποστηρίζεται πως είτε θα πρόκειται για πλασματική αναμίσθωση (611 ΑΚ), οπότε και η – αρχικώς – ορισμένου χρόνου μίσθωση θα μετατραπεί σε αορίστου, είτε θα πρόκειται για ρητή ή σιωπηρά αναμίσθωση (δηλαδή ανανέωση της μίσθωσης), οπότε και θα ισχύσει εκ νέου και αναγκαστικώς η νόμιμη διάρκεια των διατάξεων περί προστασίας επαγγελματικών μισθώσεων (ήτοι νέα δωδεκαετία κ.λπ.). Η θέση που θα υιοθετηθεί επί του ζητήματος αυτού έχει σημαντικές συνέπειες ως προς ην καταγγελία της μίσθωσης μετά την πάροδο της νόμιμης διάρκειας. Στην μίσθωση αορίστου χρόνου τα μέρη δικαιούνται να καταγγείλουν οποτεδήποτε τη σύμβαση αρκεί να προ-ειδοποιήσουν τον αντισυμβαλλόμενο τηρώντας την κατά νόμον τιθέμενη προθεσμία (609 ΑΚ, εφαρμοζόμενο και εν προκειμένω, βλ. 44 ΠΔ 34/1995). Αντίθετα, στη μίσθωση ορισμένου χρόνου η καταγγελία επιτρέπεται για σαφώς οριζόμενους στο νόμο λόγους (βλ. 15 – 43 ΠΔ 34/1995 με τήρηση των κατά περίπτωση οριζομένων προϋποθέσεων εγκυρότητας της καταγγελίας, ή για σπουδαίο λόγο κατά τον ΑΚ).

Η νομολογία του Αρείου Πάγου (ενδεικτικώς 1349/2006, 1620/2010 ΑΠ αμφότερες δημοσιευθείσες στη ΝΟΜΟΣ) επικροτεί την πρώτη άποψη. Συγκεκριμένα το ανώτατο δικαστήριο υποστηρίζει πως μετά την εκπνοή της νόμιμης διάρκειας συντελείται πλασματική αναμίσθωση (611 ΑΚ) της επαγγελματικής μίσθωσης και αυτή από μίσθωση ορισμένου μετατρέπεται σε μίσθωση αορίστου χρόνου. Ωστόσο, η μετατροπή αυτή παράγει έννομα αποτελέσματα μόνο ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης και τα ζητήματα που σχετίζονται με αυτήν και όχι ως προς τα υπόλοιπα ζητήματα, τα οποία εξακολουθούν να ρυθμίζονται από το ΠΔ 34/1995. Δηλαδή η πλασματική αναμίσθωση δεν επηρεάζει ζητήματα όπως η αναπροσαρμογή του μισθώματος, η παραχώρηση χρήσης, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης, η παραγραφή. Ως προς τα ζητήματα αυτά εξακολουθεί επαγγελματική μίσθωση να διατηρεί τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που της αποδίδει ο νόμος. Η καταγγελία, όμως, και ο τρόπος άσκησής της αποτελεί ζήτημα στενότατα συνδεδεμένο με τη διάρκεια της μίσθωσης. Από τη διάρκεια και το είδος της μίσθωσης θα εξαρτηθεί και η απαιτούμενη διαδικασία έγκυρης καταγγελίας, τακτικής ή έκτακτης. Από τη στιγμή, λοιπόν, που η επαγγελματική μίσθωση ακινήτου μετά την πλασματική αναμίσθωση θεωρείται πλέον μίσθωση αορίστου χρόνου, καταγγέλλεται οποτεδήποτε άνευ συγκεκριμένου λόγου βάσει των 608, 609 ΑΚ. Έτσι, σε περίπτωση μίσθωσης ακινήτου με μίσθωμα καταβλητέο σε μηνιαία βάση (κατά το συνήθως συμβαίνον), ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής μπορούν να καταγγείλουν τη σύμβαση με προειδοποίηση του ετέρου μέρους προ 15 τουλάχιστον ημερών, της καταγγελίας έχουσας ισχύ για το τέλος του ημερολογιακού μήνα εντός του οποίου συμπληρώνεται η προθεσμία.

Σπύρος Μίχας 05.03.2013