Σωτήριος Καλαμίτσης

Εταιρεία Δικηγόρων

Τύχη εγγυοδοσίας επί μεταβίβασης μισθίου – Υπόχρεος επιστροφής

Σχεδόν κάθε σύμβαση μίσθωσης περιέχει όρο καταβολής συγκεκριμένης χρηματικής ποσότητας ως εγγυοδοσίας σκοπούσης στην εξασφάλιση των απαιτήσεων του εκμισθωτή από τη σύμβαση. Η εγγυοδοσία διέπεται ως προς τη λειτουργία και την τύχη της από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών και τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών. Ειδικότερα, η εγγυοδοσία καλύπτει (συνήθως) απαιτήσεις για την αποκατάσταση ζημιών από φθορές που προκλήθηκαν στο μίσθιο πέραν της συνήθους χρήσης, την είσπραξη δαπανών οι οποίες βαρύνουν το μισθωτή, την καταβολή μισθωμάτων, τέλους χαρτοσήμου, τόκου, τυχόν ποινικής ρήτρας για την περίπτωση μη εκπλήρωσης ή πλημμελούς εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του μισθωτή, και γενικότερα οποιαδήποτε χρηματική αξίωση του εκμισθωτή κατά του μισθωτή που απορρέει από τη μισθωτική σύμβαση. Ο εκμισθωτής, αφού συμψηφίσει ενδεχόμενες ληξιπρόθεσμες αξιώσεις κατά του μισθωτή οφείλει να αποδώσει στον μισθωτή το ποσό της εγγυοδοσίας (συνήθως άτοκα κατά τα συμπεφωνημένα), όταν ο τελευταίος αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης. Επίσης δικαιούται να απαιτήσει τη συμπλήρωση της εγγυοδοσίας στο συμφωνημένο ύψος αν μειωθεί πριν τη λήξη της μίσθωσης λόγω ικανοποίησης αξίωσής του με καταλογισμό τμήματος του ποσού αυτής. Από την άλλη πλευρά ο μισθωτής όσο διαρκεί η μίσθωση δεν δικαιούται να συμψηφίσει την απαίτηση του για επιστροφή της εγγυοδοσίας με τυχόν απαιτήσεις του εκμισθωτή γιατί αυτή δεν είναι ληξιπρόθεσμη. 1

Σε περίπτωση μεταβίβασης κατ’ ειδική διαδοχή του μισθίου – ακινήτου διαρκούσης της μισθώσεως τίθεται θέμα ως προς το ποιος (ο νέος κτήτορας ή ο παλαιός) οφείλει να επιστρέψει την εγγυοδοσία όταν τελικώς λήξει η μίσθωση και καταστεί απαιτητή η σχετική αξίωση του μισθωτή.
Υποστηρίζεται ότι ο νέος κτήτορας δεν υποχρεούται να επιστρέψει την εγγύηση, αφού δεν την έχει εισπράξει αυτός, αλλά την σχετική υποχρέωση έχει ο παλαιός κτήτορας, εκτός αν το χρέος αναδέχθηκε ο νέος κτήτορας με το συμβόλαιο της αγοραπωλησίας ή αν αποδεικνύεται ότι ο παλαιός κτήτορας του έδωσε το χρηματικό ποσό της εγγυοδοσίας 2 [κατά την άποψη αυτή ο μισθωτής μπορεί να αξιώσει από τον εκμισθωτή να καταβάλει στο νέο κτήτορα το ποσό της εγγύησης, ενώ την ίδια αξίωση έχει και ο νέος κτήτορας απέναντι στο δικαιοπάροχο εκμισθωτή] 3.

Κατ’ άλλη άποψη, ο νέος κτήτορας έχει αναδεχθεί όλες τις υποχρεώσεις του παλαιού εκμισθωτή και συνεπώς ο μισθωτής μπορεί να στραφεί κατά του νέου κτήτορα για επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας 4Η τελευταία αυτή άποψη φαντάζει συνεπέστερη δογματικά, αφού κατά τον ΑΚ ισχύει η αρχή της υπεισέλευσης του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, εφόσον συντρέχουν οι όροι των διατάξεων ΑΚ 614, 615 [ενδοτικού δικαίου] και δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά στη σύμβαση μίσθωσης. Έτσι, από τη μεταγραφή της εκποιητικής δικαιοπραξίας και έπειτα, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση και σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτή, για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, είτε γνώριζε την ύπαρξη της σχετικής σύμβασης είτε όχι. Για το προηγούμενο χρονικό διάστημα, δηλαδή, το μέχρι την εκποίηση του ακινήτου, φορέας των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων εκ της μισθωτικής σχέσης, εξακολουθεί να είναι ο αρχικός εκμισθωτής. [Ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 614 έχουμε και όταν εκμισθωτής είναι ο επικαρπωτής και λήξει η επικαρπία ή αποβιώσει ο επικαρπωτής – οπότε υπεισέρχεται στη θέση του ο ψιλός κύριος – ή μεταβίβαστεί η επικαρπία 5 σε κάποιον άλλο] 6. Τούτο ισχύει και στην περίπτωση της επαγγελματικής μίσθωσης, όπου η εκποίηση του μισθίου έχει αποτέλεσμα την υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση αυτοδικαίως και χωρίς τις διακρίσεις των ΑΚ 614, 615 7 – δηλαδή χωρίς να απαιτείται έγγραφο βέβαιης τεχνολογίας 8 [η 616 ΑΚ 9 εφαρμόζεται και στις επαγγελματικές μισθώσεις] 10.

Δοθέντος ότι ο νόμος ορίζει ότι ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση, δίχως να προβαίνει στην παραμικρή διάκριση ως προς επιμέρους δικαιώματα και υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτήν, ο περιορισμός της εκτάσεως της υπεισελεύσεως τοιάυτης ως προς επιμέρους δικαιώματα και υποχρεώσεις φαντάζει νομοθετικά ανεπέρειστος, αλλά και αδικαιολόγητος. Η πρώτη άποψη διασπά τη σχέση κυρίου – παρεπομένου μεταξύ της συμβάσεως μίσθωσης και της εξασφαλιστικής συμβάσεως εγγυοδοσίας σε βάρος του μισθωτή, ήτοι του μέρους που δεν έχει την παραμικρή ανάμειξη στο γεγονός (μεταβίβαση) που προκάλεσε τη διάσπαση. Μια τέτοια διάσπαση, άλλωστε, φαντάζει ανάρμοστη στο ευρύτερο σύστημα κανόνων του ΑΚ, όπου είναι εμφανής η πρόθεση του νομοθέτη τα παρεπόμενα δικαιώματα να παρακολουθούν τα κύρια (βλ. 468 και 475 ΑΚ).

Σε κάθε περίπτωση, προκειμένου η τύχη της σύμβασης εγγυοδοσίας να είναι ξεκάθαρη, σκόπιμο είναι
α. να ορίζεται ρητώς στο συμφωνητικό μίσθωσης ότι τυχόν συμβατική ή νόμιμη υπεισέλευση τρίτου στη μισθωτική σχέση συνεπάγεται αυτοδικαίως την υπεισέλευσή του στα δικαιώματα και υποχρεώσεις εκ της εγγυοδοσίας (ανεξαρτήτως του ποιος κατέβαλε ή εισέπραξε αυτήν).
β. να ορίζεται ρητώς σε κάθε σύμβαση μεταβίβασης του μισθίου ότι ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση και ως προς τα παρεπόμενα αυτής, αποδιδομένου του ποσού της εγγυοδοσίας από τον μεταβιβάζοντα αρχικό εκμισθωτή, στον αποκτώντα νέο – πια – εκμισθωτή.

Κατερίνα Κρεούζη – Νίκος Καλαμίτσης

15.11.2010

__________________________________________

  1. Α. Γεωργιάδης, Ενοχικό Δίκαιο, ειδικό μέρος, τ. Ι, εκδ. Δίκαιο & Οικονομία, Π. Ν. Σάκκουλας, Αθήνα, 2004., 339, 340
  2. βλ. ΜΠΡ ΑΘ 1414/2004 εις ΝΟΜΟΣ: «… Σε σχέση με την εγγύηση που δίδεται κατά την έναρξη της μίσθωσης και είναι κατά τη σύμβαση επιστρεπτέα κατά την απόδοση του μίσθιου, ο νέος κτήτορας, αν και υπεισέρχεται στη μίσθωση, δεν υποχρεούται να την επιστρέψει, αφού δεν την έχει εισπράξει, αλλά υποχρέωση έχει ο παλαιός κτήτορας – εκμισθωτής, εκτός αν το χρέος αυτό αναδέχθηκε ο νέος κτήτορας (ΑΚ 471) ή αν παραδόθηκε από τον παλαιό κτήτορα σε αυτόν (βλ Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, Γ` έκδοση, παρ. 678, 581, σελ 256 επ.)…».
  3. Ιω. Δεληγιάννης, Π. Κορνηλάκης, Ειδικό ενοχικό δίκαιο, τ. Ι, εκδ. Σάκκουλα, Θεσσαλονίκη, 1992, 359 – βλ. και ΜΠΑθ 2115/1994 εις Αρμ 1996, 451: «… Εξάλλου η ασφάλεια, την οποία συνήθως παρέχει ο μισθωτής κατά την έναρξη της μισθώσεως στον εκμισθωτή, αποκαλούμενη στην πράξη «εγγύηση» (βλ. Καυκά, Ενοχ. 274, παρ. 2, σελ. 248 σημ. 3α, Φίλιο, Ενοχ.Δ., σελ. 393-394, ΑΠ 878/79 ΝοΒ 28.259, ΑΠ 608/1979 ΝοΒ 27.1618, ΕφΘεσ 807/1983 Δνη 24.835 (837)» στο άρθρο 5 παρ. 4 του ν. 1236/1982 ονομάζεται «εγγυοδοσία καλής εκτελέσεως», ενώ στο άρθρο 2 παρ. 2 ν. 1703/1987 «εγγυοδοσία για την εκτέλεση της συμβάσεως») και συμφωνείται να επιστρέφεται μετά τη λύση ή λήξη της και την εκτέλεση των όρων της συμβάσεως από το μισθωτή, δεν χορηγεί σ` αυτόν δικαίωμα να στραφεί εναντίον του νέου κτήτορα και να απαιτήσει από αυτόν την επιστροφή της, – γιατί πρόκειται περί αξιώσεως στρεφόμενης εναντίον του παλαιού κτήτορα (και αρχικού εκμισθωτή), εκτός αν έγινε αναδοχή χρέους από τον νέο (ΑΚ 471) ή καταβλήθηκε από τον μισθωτή σε αυτόν ή, τέλος, παραδόθηκε από τον παλαιό στο νέο κτήτορα για το σκοπό αυτόν (βλ. Χ. Παπαδάκη, ό.π., αριθ. 477)…»
  4. Α. Γεωργιάδης, ο.π., 340
  5. ΑΠ 1574/1995 εις ΝΟΜΟΣ: σε περίπτωση παραίτησης του επικαρπωτή από την επικαρπία στη μισθωτική σχέση υπεισέρχεται ο ψιλός κύριος, αποκτών τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή. Βλ. και ΕφΑθ 7303/2000 εις ΝοΒ 2001, 59
  6. βλ. Α. Γεωργιάδη, ο.π. 364 επ.
  7. Βλ. ΜΠΡ ΑΘ 1414/2004 εις ΝΟΜΟΣ
  8. Γ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση, εκδ. Σάκκουλα, Αθήνα – Θεσσαλονίκη, 2002, 294
  9. Υποστηρίζεται και η αντίθετη άποψη – Χ. Παπαδάκης, Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, τ. Ι, Νομικές εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, Αθήνα – Κομοτηνή, 1991, 171
  10. Α. Γεωργιάδης, ο.π., 407, ΑΠ 287/1998, 1693/1997, 295/2001 ΕΦ ΛΑΡΙΣΑΣ «… Περαιτέρω, σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου, που χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση και αποκτά τα δικαιώματα του εκμισθωτή απευθείας από το νόμο, στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχός του (ΑΠ 593/91 ΕλλΔνη 32 1249), χωρίς τις διακρίσεις των άρθρων 614 και 615 ΑΚ (Εφ Πειρ 819/95 ΕλλΔνη 37 1663), διότι δεν εφαρμόζονται στις επαγγελματικές μισθώσεις (ΑΠ 857/91 ΕλλΔνη 33 830, ΑΠ 569/99 ΕλλΔνη 41 114)… ».