Σωτήριος Καλαμίτσης

Εταιρεία Δικηγόρων

Υποχρέωση υποβολής δήλωσης ν. 2308/1995 από τον κατασχόντα εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου και συνέπειες της μη υποβολής.

Σύμφωνα με την 2§3 ν. 2308/1995 η υποχρέωση υποβολής δήλωσης στο στάδιο κτηματογράφησης καταλαμβάνει το σύνολο των εγγραπτέων κατά το άρθρο 12 του ν. 2664/1998 δικαιωμάτων και πράξεων, κυρίως δε πράξεις που αφορούν στη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση και κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων (κυριότητα, επικαρπία, οίκηση και λοιπές δουλείες, καθώς και υποθήκη και προσημείωση υποθήκης), καθώς και λοιπά βάρη/περιορισμούς διάθεσης αυτών (και δη τις κατασχέσεις,βλ. 12§1ια ν. 2664/1998). Ωστόσο το σύνολο σχεδόν των σχετικών με την κτηματογράφηση και τη λειτουργία του συστήματος του Εθνικού Κτηματολογίου διατάξεων εστιάζουν στα δικαιώματα της κυριότητας (πλήρους και ψιλής) και της επικαρπίας. Ως προς τα εμπράγματα βάρη και την αναγκαστική κατάσχεση (που ενδιαφέρει εν προκειμένω) το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο μοιάζει ελλιπές. Ο νομοθέτης έχει ήδη προβεί σε τροποποιήσεις των οικείων νόμων (2308/1995 και 2664/1998) για την αντιμετώπιση των ελλείψεων αυτών (βλ. ιδίως την προσθήκη του άρθρου 7α στον 2664/1998 με την 2§4 ν. 3127/2003). Εξακολουθούν, όμως, ορισμένα ζητήματα να μένουν ασαφή, μεταξύ των οποίων και εκείνο των συνεπειών της παράλειψης δήλωσης της κατάσχεσης κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης. Εξετάζοντας το ζήτημα αυτό θα πρέπει να γίνει διάκριση μεταξύ των ακόλουθων χρονικών διαστημάτων:
1. από την έναρξη της προθεσμίας υποβολής δηλώσεων στο πλαίσιο της κτηματογράφησης μέχρι και την πάροδο μηνός από την ημερομηνία που ορίζει με απόφασή του ο ΟΚΧΕ στην ανακοίνωση που εκδίδει για την ανάρτηση των προσωρινών Κτηματολογικών Διαγραμμάτων και Πινάκων (2§8 σε συνδυασμό με 4 ν. 2308.1995).
2. από τη συμπλήρωση ενός μηνός από την ανωτέρω ημερομηνία που ορίζεται από τον ΟΚΧΕ στην ανακοίνωση που εκδίδει για την ανάρτηση των προσωρινών Κτηματολογικών Διαγραμμάτων και Πινάκων, μέχρι τις πρώτες εγγραφές (ήτοι το χρονικό σημείο ενάρξεως λειτουργίας του συστήματος του Κτηματολογίου σε μία περιοχή).
3. μετά την έναρξη λειτουργίας του συστήματος του Κτηματολογίου και μέχρι την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών 1

Ειδικώτερα

1. Περίοδος από την έναρξη της προθεσμίας υποβολής δηλώσεων στο πλαίσιο της κτηματογράφησης μέχρι και την πάροδο μηνός από την ημερομηνία που ορίζει με απόφασή του ο ΟΚΧΕ στην ανακοίνωση που εκδίδει για την ανάρτηση των προσωρινών Κτηματολογικών Διαγραμμάτων και Πινάκων (2§8 σε συνδυασμό με 4 ν. 2308.1995).
Σύμφωνα με τις §§1 και 5 του ν.. 2308/1998 οι δικαιούχοι δικαιωμάτων (καθώς τα πρόσωπα υπέρ ων έχουν επιβληθεί βάρη και περιορισμοί διάθεσης σε εμπράγματα δικαιώματα) υποχρεούνται να δηλώσουν αυτά εντός προθεσμίας 3 μηνών ή 6 μηνών – αναλόγως του αν είναι μόνιμοι κάτοικοι ημεδαπής ή αλλοδαπής (με δυνατότητα παράτασης της προθεσμίας κατά τρεις μήνες) -, που ορίζεται με απόφαση του ΟΚΧΕ.
Συνέπεια της παράλειψης υποβολής δηλώσεως εντός της ανωτέρω προθεσμίας είναι η απαγόρευση κατάρτισης εμπράγματης δικαιοπραξίας για το μη δηλωθέν δικαίωμα 2 [2§8 ν. 2308/1995]. Ωστόσο η απαγόρευση κατάρτισης και η συνακόλουθη ακυρότητα (ΑΚ 174, 175) εμπράγματης δικαιοπραξίας αίρεται με την εκ των υστέρων υποβολή δήλωσης είτε από τον παραλείψαντα – εκτός αν αυτός έχει ήδη αποξενωθεί από το μη δηλωθέν δικαίωμα – είτε από εκείνον που αποκτά το δικαίωμα με την δικαιοπραξία. 3
Οι διαδικαστικές πράξεις της αναγκαστικής εκτέλεσης δεν συνιστούν δικαιοπραξίες, ωστόσο ο πλειστηριασμός κατά την κρατούσα γνώμη έχει χαρακτήρα συμβάσεως (=δικαιοπραξίας) δημοσίου δικαίου που ιδρύει μία ιδιόμορφη σχέση πώλησης. 4 Υπό την έννοια αυτή η διενέργεια πλειστηριασμού και η κατακύρωση του πλειστηριαζομένου εμπραγμάτου δικαιώματος στον υπερθεματιστή εμπίπτει στην ανωτέρω απαγόρευση, εφόσον δεν έχει δηλωθεί η κατάσχεση που απετέλεσε αφετηρία της αναγκαστικής εκτέλεσης. Όμως, μεταγενέστερη δήλωση από τον καθ’ ου η εκτέλεση, τον επισπεύδοντα, τρίτο δανειστή ή (κυρίως) τον υπερθεματιστή, θεραπεύει την ακυρότητα. Π.χ. αν διενεργηθεί στο χρονικό αυτό διάστημα πλειστηριασμός, ο υπερθεματιστής δύναται να υποβάλει δήλωση για το δικαίωμα που απέκτησε, δηλώνοντας ταυτόχρονα και την κατάσχεση που οδήγησε στον πλειστηριασμό.
Η δυνατότητα εκπροθέσμου δηλώσεως προς ίαση της ακυρότητας εκ της 2§8 ν. 2308/1995 υφίσταται μέχρι την ημερομηνία που ορίζει με απόφασή του ο ΟΚΧΕ (2§8 ν. 2308.1995). Τέτοια απόφαση δεν έχει εκδοθεί μέχρι σήμερα, ερμηνευτικώς, λοιπόν, συνάγεται ότι εκπρόθεσμες δηλώσεις μπορούν να υποβληθούν μέχρι και την περάτωση της διαδικασίας κτηματογράφησης.

2. Περίοδος από τη συμπλήρωση ενός μηνός από την ημερομηνία που ορίζει με απόφασή του ο ΟΚΧΕ στην ανακοίνωση που εκδίδει για την ανάρτηση των προσωρινών Κτηματολογικών Διαγραμμάτων και Πινάκων, μέχρι τις πρώτες εγγραφές (ήτοι το χρονικό σημείο ενάρξεως λειτουργίας του συστήματος του Κτηματολογίου σε μία περιοχή).
Με την ανακοίνωση του ΟΚΧΕ για την ανάρτηση των Προσωρινών Κτηματολογικών Διαγραμμάτων και Πινάκων ορίζεται και η ημερομηνία εκείνη έναν μήνα μετά την οποία και μέχρι το στάδιο ενάρξεως λειτουργίας του συστήματος του Κτηματολογίου απαγορεύεται
α) «η σύνταξη συμβολαίων για τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων σε ακίνητα της περιοχής, στην οποία αφορούν τα αναρτημένα στοιχεία, αν δεν μνημονεύεται στο συμβόλαιο και δεν επισυνάπτεται σε αυτό πιστοποιητικό υποβολής δήλωσης, που εκδίδεται από το αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης» [5§1 ν. 2308/1995]
β) η χωρίς προσκόμιση του πιστοποιητικού υποβολής δήλωσης συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου υπόθεσης, που έχει ως αντικείμενο εγγραπτέο στα κτηματολογικά βιβλία δικαίωμα, εφόσον τη συζήτηση της υπόθεσης επισπεύδει ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης. [5§2 ν. 2308/1995]
γ) η καταχώριση στα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών οποιασδήποτε δικαιοπραξίας, στην οποία είναι συμβαλλόμενο μέρος ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης, αν δεν μνημονεύεται σε αυτήν ότι επισυνάπτεται το πιστοποιητικό υποβολής δήλωσης και αν δεν επισυνάπτεται στη σχετική αίτηση προς τον υποθηκοφύλακα η δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος απευθυνόμενη προς τον αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης. [5§3 ν. 2308/1995].»
Σύμφωνα με το γράμμα του νόμου, σε περίπτωση, που δεν έχει δηλωθεί η κατάσχεση, δεν είναι δυνατή η διενέργεια πλειστηριασμού, άλλως αυτός πάσχει ακυρότητα. Δυνατότητα ίασης της ακυρότητος αυτής δεν προβλέπεται ρητώς. Ωστόσο,
Α) από τη στιγμή που δεν έχει εκδοθεί ακόμη απόφαση του ΟΚΧΕ που να ορίζει το χρονικό σημείο πέραν του οποίου δεν μπορεί να υποβληθεί εκπρόθεσμη δήλωση, φρονούμε πως το πρόβλημα λύνεται με την υποβολή δηλώσεως πριν τη διενέργεια του πλειστηριασμού (αναλογικά προς 2§8 ν. 2308/1995).
Β) θα μπορούσε να υποστηριχθεί η άποψη ότι το απαιτούμενο για τον πλειστηριασμό και την κατακύρωση πιστοποιητικό αφορά στο ίδιο το εκπλειστηριαζόμενο εμπράγματο δικαίωμά και μόνον. Η κατάσχεση είναι διαδικαστική πράξη της αναγκαστικής εκτέλεσης με την οποία δεν δημιουργείται, μετατίθεται, αλλοιώνεται η καταργείται δικαίωμα, αλλά δημιουργείται απαγόρευση της εκούσιας διάθεσής του.
Γ) σε κάθε περίπτωση από τη στιγμή που το εκπλειστηριαζόμενο δικαίωμα έχει καταχωρισθεί στους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες, η καταχώριση της περίληψης της κατακυρωτικής εκθέσεως με την οποία ολοκληρώνεται η δια του πλειστηριασμού μεταβίβαση του δικαιώματος αυτού από τον καθ’ ου (εμφαινόμενο δικαιούχο στους προσωρινούς πίνακες) στον υπερθεματιστή, δεν κατατείνει σε διάσπαση της συνέχειας των εγγραφών. Επομένως η μη δήλωση και η μη καταχώριση της κατασχέσεως θα πρέπει να θεραπεύονται με μόνη τη δήλωση από τον υπερθεματιστή για την καταχώριση της κατακυρωτικής εκθέσεως (όπου αναφέρονται και τα στοιχεία της κατάσχεσης, ώστε ευχερώς να ελέγχεται η ειλικρίνεια της δήλωσης). 5

Συμπέρασμα:

Εκ των ανωτέρω προκύπτει ότι ο κατασχών εμπράγματο δικαίωμα υποχρεούται να δηλώσει την κατάσχεση κατά το στάδιο της κτηματογράφησης. Η παράλειψη της δηλώσεως καλύπτεται α) με μεταγενέστερη δήλωση μέχρι και έναν μήνα μετά την έναρξη της προθεσμίας που ορίζει ο ΟΚΧΕ στην ανακοίνωσή του για την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων και έναν, β) με την άσκηση αγωγής μετά την έναρξη λειτουργίας του συστήματος του Κτηματολογίου. Πλειστηριασμοί που διενεργούνται εντός των δύο αυτών χρονικών διαστημάτων δεν είναι άκυροι και επιφέρουν έννομα αποτελέσματα, εφόσον ακριβώς ακολουθηθεί η κατά περίπτωση οριζόμενη διαδικασία θεραπείας της παράλειψης. Δεν ισχύει το ίδιο όσον αφορά σε πλειστηριασμούς που διενεργούνται στην περίοδο μεταξύ της λήξεως του πρώτου χρονικού διαστήματος και ενάρξεως του δευτέρου. Οι πλειστηριασμοί αυτοί είναι κατά το γράμμα του νόμου άκυροι , αφού δεν προσκομίζεται πιστοποιητικό περί υποβολής δηλώσεως. Πάντως, θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι μέχρις εκδόσεως αποφάσεως του ΟΚΧΕ με την οποία θα ορίζεται το χρονικό σημείο πέραν του οποίου δεν μπορούν να υποβληθούν εκπρόθεσμές δηλώσεις, ο ενδιαφερόμενος δύναται να δηλώσει την κατάσχεση για να διασωθεί ο πλειστηριασμός η διενέργεια του οποίου επίκειται. Κατά το πνεύμα δε του νόμου, φρονούμε πως η παράλειψη δηλώσεως της κατασχέσεως και μόνον δεν επιφέρει ακυρότητα, αφού το εκπλειστηριαζόμενο δικαίωμα φαίνεται στους προσωρινούς πίνακες, έτσι ώστε να μπορεί να διαπιστωθεί η συνέχεια των εγγραφών, ήτοι η μεταβίβαση του εκπλειστηριαζομένου δικαιώματος από τον εγγεγραμμένο δικαιούχο/καθ’ ού-οφειλέτη στον υπερθεματιστή με μόνη την αντιπαραβολή της προσωρινής εγγραφής με την κατακυρωτική έκθεση. Συνεπώς, η υποβολή δηλώσεως προς το Κτηματολογικό Γραφείο από τον υπερθεματιστή που επιθυμεί να καταχωρισθεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης αρκεί για τη θεραπεία της ακυρότητος. Ωστόσο, η θέση αυτή δεν μπορεί να υιοθετηθεί με τη βεβαιότητα ότι θα γίνει αποδεκτή από τα δικαστήρια και τους υπεύθυνους της κτηματογράφησης, δοθέντος ότι δεν υπάρχουν σχετικές αποφάσεις, το δε γράμμα του νόμου κάνει λόγο για ακυρότητα χωρίς διακρίσεις.

Νίκος Καλαμίτσης
20.09.2008

________________________________

  1. Οι πρώτες εγγραφές οριστικοποιούνται εφόσον δεν αμφισβητηθούν με το προβλεπόμενο ένδικο βοήθημα εντός 8 ετών (ή 10 αν ο αμφισβητών είναι το Δημόσιο ή μόνιμος κάτοικος εξωτερικού) ή, σε περίπτωση εμπρόθεσμης αμφισβήτησης, όταν εκδοθεί αμετάκλητη απόφαση επί του ενδίκου βοηθήματος της αμφισβήτησης [7 ν. 2664/1998].
  2. Προβλέπεται και η δυνατότητα επιβολής προστίμου για την παράλειψη ύψους 50-1500 € (ανάλογα με το είδος και την αξία των ακινήτων) με απόφαση του διοικητικού συμβουλίου του Οργανισμού Κτηματογραφήσεων και Χαρτογράφησης Ελλάδος [ΟΚΧΕ].
  3. Η δυνατότητα αυτή άρσης εκ των υστέρων της ακυρότητος οδηγεί τον Αθανασόπουλο στη σχετικοποίηση της απαγόρευσης/ακυρότητος, ήτοι στην υιοθέτηση της απόψεως ότι αυτήν μπορεί να επικαλεσθεί μόνον ο ΟΚΧΕ [βλ. Τάσο Αθανασόπουλο, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου στη Θεωρία και Πράξη, χ.ε., 2008, σ. 13]. Η άποψη αυτή έρχεται σε αντίθεση προς τη διατύπωση της 2§8 ν. 2308/1995, που είναι γενική και κατηγορηματική.
  4. Βλ. Πελαγία Γέσιου-Φαλτσή, Αναγκαστική Εκτέλεση, Εκδόσεις Σάκκουλα Αθήνα-Θεσσαλονίκη, Ανατύπωση 1983 Αθήνα-Θεσσαλονίκη, τ. 2, σ. 198
  5. Η θέση αυτή, φυσικά, αντίκειται στο γράμμα της απαγορευτικής διατάξεως, ενώ δεν έχουμε υπόψιν μας δικαστικές αποφάσεις ή αποφάσεις του αρμόδιο φορέα Κτηματογράφησης που να την έχουν υιοθετήσει. Συνεπώς είναι επισφαλής. Έρεισμα, ωστόσο, για την υιοθέτησή της δίνει το άρθρο 11 του ν. 2308/1995: «Μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών, όπως αυτές προβλέπονται στα άρθρα 6, 7, 8, 8α και 8β, το αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης αναμορφώνει τα κτηματολογικά διαγράμματα και τους κτηματολογικούς πίνακες, λαμβάνοντας υπόψη και κάθε άλλο στοιχείο που έχει συλλεγεί εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου αυτού. Eγγραπτέο δικαίωμα, για το οποίο υποβλήθηκε εκπρόθεσμη δήλωση της παραγράφου 8 του άρθρου 2 μετά την ανάρτηση, δεν καταχωρίζεται στον κτηματολογικό πίνακα, εφόσον η καταχώρισή του θα συνεπαγόταν την αντικατάσταση (τον εκτοπισμό) δικαιώματος που είχε περιληφθεί στον κτηματολογικό πίνακα της ανάρτησης. Ο περιορισμός αυτός δεν ισχύει στις περιπτώσεις της ειδικής και καθολικής διαδοχής στο δικαίωμα που είχε περιληφθεί στους κτηματολογικούς πίνακες της ανάρτησης ούτε στις περιπτώσεις που προσκομίζεται δικαστική απόφαση, με την οποία επιλύεται διαφορά μεταξύ των δηλούντων. Σε κάθε περίπτωση, στη στήλη των παρατηρήσεων του κτηματολογικού πίνακα καταχωρίζεται σύντομη αιτιολόγηση για τις μεταβολές που επέρχονται σε σχέση με τον αντίστοιχο κτηματολογικό πίνακα της ανάρτησης. Αμέσως μετά το πέρας της αναμόρφωσης αυτής, εκδίδεται από τον Ο.Κ.Χ.Ε. διαπιστωτική πράξη περαίωσης της όλης διαδικασίας κτηματογράφησης.» Δοθέντος ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί παράγωγο τρόπο κτήσης δικαιώματος, ο υπερθεματιστή ενέχει θέση ειδικού διαδόχου.